コラム Column

2019年10月07日

ロサンゼルス不動産視察に行ってきました

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2019年9月28日から2019年10月3日の日程で、ロサンゼルス不動産視察行ってきました。

今回は、3組6名のお客様をご案内しました。

既に現地不動産を保有されているお客様もいらっしゃれば、これから投資検討をしようかというお客様もいらっしゃいましたが、やはり不動産は現物を見なければ分かりません。アメリカの不動産は多様性があり、その価値の考え方も日本とは異なります。日本とアメリカの違いを肌で感じていただけたのではないかと思います。

 

今回は、ロサンゼルス及びその近郊の不動産に絞って視察を行いました。

ロサンゼルス、ロングビーチ、サンペドロ、トーランス、レドンドビーチ、ガーデナ、イングルウッド、ウエストハリウッド、ビバリーヒルズ、ブレントウッド、そして少し離れてオレンジカウンティの物件を視察しました。エリアごとにそれぞれの表情があり、アメリカの不動産マーケットの多様性を感じることができました。

ロサンゼルス市やその周辺の良いエリアでは、賃料上昇より物件価格上昇のほうがスピードが速い印象です。そのため、以前に比べると利回り感が低下してきています。

相変わらず人口は増加しています。良いエリアの賃料は高く、さらに上がり続けています。このような要素から、良いエリアから少し下のエリアへ属性の良い賃貸人が流れ出す現象が見られます。少し下のエリアが属性の良い人が住むことによって、エリアの価値が改善されている状況が確認できました。

 

子どもがいない若い人を中心に職住近接を望む層が増えており、ダウンタウン周辺のコンドミニアム開発も盛んです。

ダウンタウンでは、高層の建物が建築されますが、それ以外のエリアでは高層の建築物はありません。住居が足りていないため、日本のマンションのような建物の需要はあるはずですが、そのような建物の建築は、周辺住民から反対されて理解を得られないのだそうです。

 

今回は、イングルウッドにも行きました。

お客様にご投資をご検討いただくエリアとしてはいかがなものかと考えるエリアです。

しかし、このイングルウッド、今後大きく様変わりする可能性を秘めています。アメリカンフットボールのロサンゼルス・ラムズの本拠地となるL.A Stadium(SoFi Stadium)が建設中です。建設が進み、新しいスタジアムの骨組みが見えるような状態になってきたため、今回の視察ルートに入れました。

このL.A. Stadium(SoFi Stadium)、巨大な開発です。HOLLYWOOD PARKと名付けられた周辺の一体開発も同時進行しています。

新しいホテル、オフィス、商業施設、レストラン、映画館、そしてラグジュアリーレジデンスが供給されます。新しい街が開発されています。

この新しい街の出現により、周辺の不動産価値も大きく変わる可能性があります。イングルウッドの一部のエリアは、5年後には価値が大きく上がっている可能性があります。

 

不動産マーケットは株式マーケットと相関関係にあります。リセッションは懸念されます。しかし、アメリカに行ってみると、アメリカ経済のダイナミズムを感じずにはいられません。

マーケットが崩れるリスクにどう対応するか。間違いのないエリアへの投資ということしか対応策はないと考えます。

マーケットへの対応を考えても、税制改正リスクを考えても、早め早めに投資検討をしていきたいものです。