コラム Column

2012年11月22日

【不動産 税金対策 / 不動産 節税】高利回り収益不動産(アパート、ビル等)の罠(わな)!

地方の高利回り収益不動産の罠!

税金の先払いが発生するので、不利叫び

税金後払いの利益繰延型節税商品の逆で、税金先払いの増税商品です!

高利回りほど有利ということで、地方の高利回り収益不動産を買う人が多いが、これには問題点も多いのが一般的です。

個人が、実質利回り年10%の高利回り収益不動産に投資すると、実効税率50%の個人投資家の場合、当初年5%もの所得税及び住民税(以後所得税等と呼ぶ)を払わねばなりません。先に所得税等を払わねばならない「税金先払い商品」「増税不動産」とも呼んでいいのです。

後日空室が発生し、赤字に転落した場合、原則として払った税金は戻らないのです。

この場合、地方の高利回り収益不動産の底地は一般に地価の下落率が激しいので、担保割れが発生する場合が頻発しています。赤字転落と担保割れで、銀行の貸し渋りに遭い、倒産しやすくなるのです。

一方、銀座等の収益不動産たとえば実質利回り3%の低利回りの小規模宅地の評価減フル適用の収益不動産を購入すると、所得税等率50%の個人の場合、年利1.5%分しか所得税等を払わなくても良い。

不動産が下がらなければ、税引き後1.5%の利回りが得られる。そのうえ、敷地200平方メートル以内であれば、小規模宅地の50%評価減がフル活用できるうえに、借地権・借家権の評価減も活用できます。
平均的に銀座等の収益不動産の相続税評価額は購入価額の30%程度になります。

相続税評価額が70%程度減額になりますので、相続税率50%の個人の場合、35%程度節税できます。ですから、相続時の収益不動産の時価が65%程度に低落していても、売却損は、相続税の節税額でちょうど賄えますニコニコ

みどり財産コンサルタントの顧問先を観察してみると、銀座等の収益不動産に投資されている人の方が、地方での高利回り収益不動産に投資されている方より、財務上健全性を維持されている方が多いのが実情です。

でも、みなさん心配いりません。地方の高収益不動産も、各種節税対策により、利益を繰り延べ経営安定化・倒産防止を図る方法がありますので、ご安心くださいませ。
              竹本 正憲

ログイン

会員登録(無料)をしていただきますと、
会員限定コンテンツを⾒ることができます。
会員登録がお済みでない方は、以下のリンクから
登録フォームへ移動してください。

新規会員登録(無料)はこちら

入力内容が正しくありません。

パスワード

パスワードを正しく入力してください。

会員登録

以下の内容をご⼊⼒ください。

⼊⼒内容が正しくありません。

氏名を正しく入力してください。

パスワード

パスワードは半角英数字で正しく入力してください。

パスワードは6文字以上20文字以内で入力してください。

会員登録は、プライバシーポリシーに同意のうえご登録ください。また、ご登録いただいた⽅には⾃動でメールマガジンを配信させていただきます。

ログインフォーム

会員登録

以下の内容をご確認の上、
登録ボタンをクリックしてください。
登録確認メールがお⼿元に送信されます。

パスワード
(セキュリティのため⾮表⽰)

入力内容修正

会員登録

登録確認メールがお⼿元に送信されました。
メールに記載されている承認URLをクリック
しますと、本登録が完了します。
※仮登録状態の現在では、ログインはできません
のでご注意ください。

このウィンドウは閉じてしまって問題ございません。
万⼀メールが届かない場合、迷惑メールボックスに⼊ってしまっていないか、迷惑メールフィルタ設定などをご確認いただいたうえで、⼤変お⼿数ではございますが、再送信いただくか、お問い合わせください。

会員登録

会員登録に失敗しました。
お手数ですが今一度登録しなおしてください。

新規会員登録

ログイン

ログインが正常に完了しました。
ページを再読込しています。

詳細情報登録

詳細情報登録が正常に完了しました。
ページを再読込しています。

ログイン

ログインに失敗しました。
お手数ですが今一度お試しください。

ログアウト

ログアウトが完了しました。以下のボタンをクリックしてください。