2016年05月12日
【不動産 税金対策 / 不動産 節税】都心の不動産3000万円を買って、毎年の所得税もゼロ、相続税もゼロになった事例
事例（前提）
★昨年の収入が年金収入70万円のみの80才の女性（元個人事業主：お菓子屋）
★夫とは死別
★子供3人はサラリーマン。結婚して自宅外で生活している。
★資産 預貯金5000万円と、自宅2000万円の合計7000万円
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★本年1月 渋谷の10階建てで10室あるビル10億円（100口）の３％を不動産小口信託受益権として3口3000万円購入した。
表面利回り３％､
配当利回り約２％
★購入と同時に小規模共済に加入（年間84万円）した
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①購入後の年々の収支
配当3000万円×2％＝60万円
公的年金 70万円
小規模共済 ▲84万円 ⇒ 退職金控除があり 相続税ゼロ
青色申告特別控除 ▲65万円 ← 5棟10室基準で事業的規模
所得合計 ▲19万円 ⇒ 所得税・住民税ゼロ
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②翌年の対策
子供3人に不動産小口信託受益権1口1000万円(合計3000万円）ずつ贈与
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1000万円の贈与税法上の価額は約200万円
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贈与税は（200万―110万）×10%＝9万円（3人分合計27万円）
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③死亡時の相続税？ ← 10年後亡くなる
自宅 2000万円
預貯金 2000万円
不動産小口信託受益権 100万円 ← 小規模宅地等の評価減が適用
小規模共済 840万円 ⇒ 退職金控除額より少ないので
相続税評価ゼロ
合計 4100万円
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基礎控除額（3000万円＋600万×3）の範囲内な
ので、相続税ゼロ
上記のように東京都心5区のビル等を購入すれば、大きな相続税対策となります。
