2016年06月09日

相続で引き継いだ実家の売却は今がチャンス？

こんにちは(^O^)/
統計局ホームページに「Ｈ25年住宅・土地統計調査結果」が掲載されています。
http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2013/10_1.htm

この調査結果によれば、総住宅数は、6,063万戸と、5年前に比べ305万戸（5.3%）増加。
空き家数は820万戸と、5年前に比べ、63万戸（8.3%）増加。
空き家率（総住宅数に占める割合）は、13.5%と0.4ポイント上昇し、過去最高になっているのだそうです。

空き家率が最も高いのは、山梨県で17.2%。
次いで四国四県。
愛媛県が2位で16.9%、高知県が3位で16.8%、徳島県が4位で16.6%、香川県が5位で16.6%となっています。

少子化です。
一人っ子の家も多くあります。
一人っ子同士が結婚すると、いずれ、片方の家はいらなくなります。

核家族化がさらに進んでいます。
子供は結婚すれば、パートナーと新しい家を購入します。
一人っ子同士であれば、両方の親の家がいらなくなります。

今後、団塊世代の相続が増え、空き家はさらに多くなることが予測されます。
政府も空き家対策を色々と講じています。

その一つとして、平成28年に税制改正が行われています。
「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例の創設」です。

亡くなった方（被相続人）が自宅として住んでいた家・土地を売却した場合、その譲渡所得（売却益）について、3,000万円の特別控除を適用することができることになりました。
儲けから3,000万円引いて税計算させてもらえます。
売却による儲けが3,000万円までなら、譲渡所得税の課税がないことになります。

対象となる家屋は、現所有者が相続により取得した家で、昭和56年56年5月31日以前に建築された家です。
これは、昭和56年6月1日に建築基準法施行令が改正され、新耐震基準が導入された時期と連動します。つまり、地震に弱い古い建物が優遇税制の対象です。

さらに、区分所有建物ではない建物が優遇税制の適用対象です。
一戸建ての売却を想定しています。
一戸建てで区分所有は珍しいと思いますが、二世帯住宅として使用していたことがある建物は稀に区分所有登記されている場合があります。


そして、相続開始の直前において被相続人以外に居住をしていた者がいなかったことという条件も優遇税制適用要件の一つです。
核家族化が進んでいます。両親の一方が既に亡くなっており、最近、もう一方の親が亡くなり、実家は空き家という方が、実際の優遇税制適用対象者となるでしょう。

この空き家である実家を、相続開始があった日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に、
①耐震リフォームして、家屋及び敷地等を譲渡した場合
②家屋を取り壊して、更地にして、敷地等を譲渡した場合
に、優遇税制の適用を受けることができます。

譲渡価額が1億円を超えないこととなっていますが、一般的な戸建住宅であれば、特に問題ないでしょう。

適用期間は、「平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間の譲渡」となっています。

今年に入って相続が発生した方や、今まさに相続税申告の作業を進めているといった方は、自宅売却のチャンスです。
兄弟姉妹、二人、三人で共有持ち分で相続し、売却を行うと、特別控除枠は大きくなります。
遺産分割協議もスムーズに進むかもしれませんね。

川原大典